Les études

 

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Le choix du maître d’œuvre - Architecte ou bureau d’études

L’assemblée générale a voté le lancement d’études de maîtrise d’œuvre sur la base des conclusions de l’audit et d’une estimation financière. L’assemblée générale a voté également une mission spécifique du syndic pour le suivi du projet voire une mission spécifique d’assistance.

En fonction du périmètre du projet, la maîtrise d’œuvre peut être assurée par

  • un architecte seul,
  • un groupement constitué par un architecte et un bureau d’études,
  • un bureau d’étude seul.

 

Le rôle du syndic ou de l’assistant va être de préparer le cahier des charges pour consulter plusieurs  bureaux d’études ou architectes sur la base d’une proposition technique et financière. L’audit énergétique est annexé à ce cahier de charges.

Renseignez-vous auprès de l’Espace Info Energie le plus proche de chez vous pour avoir des noms de sociétés compétentes.

Une fois le prestataire sélectionné, le syndic doit proposer un contrat de maîtrise d’œuvre pour signature après accord de l’assemblée générale.

Un contrat type de maîtrise d’œuvre comporte :

  • les études d’avant-projet et de projet,
  • la constitution, le cas échéant, des dossiers administratifs comme la demande de permis de construire et de démolir ou l’autorisation de travaux auprès des services de l’urbanisme notamment en cas d’impact sur la voirie (ex : pose d’un échafaudage),
  • l’élaboration des dossiers de consultation des entreprises,
  • le suivi et la coordination des travaux,
  • l’assistance à la réception des travaux. 

Notre conseil

Pour choisir au mieux le maître d’œuvre, demandez à votre syndic de recueillir plusieurs propositions technico-financières avec des références. 

Prestations complémentaires

En fonction du projet, il peut être intéressant d’ajouter au contrat de maîtrise d’œuvre :

  • l’élaboration des dossiers de demande de subvention ou d’aides fiscales,
  • les dossiers de consultation pour les contrats d’entretien et de maintenance surtout s’il y a des équipements innovants.

Le déroulement des études

Les études de la maîtrise d’œuvre sont des études détaillées. Elles doivent permettre aux entreprises de chiffrer et de proposer un planning de travaux sans ambiguïté.

Les études détaillent :

  • les travaux à réaliser, sous forme de plans, spécifications techniques, objectif de performance à atteindre, certifications éventuelles, essais à mener lors de la réception des travaux,
  • la planification des travaux, le phasage éventuel sur plusieurs années, l’organisation du chantier notamment s’il y a des interventions dans les circulations ou dans les appartements,
  • une estimation poste par poste des travaux en distinguant ceux qui portent sur les parties communes et ceux qui portent sur les parties privatives, de manière à contrôler le respect de votre budget voté en assemblée générale,
  • le mode de dévolution des travaux (entreprise générale ou entreprises en lots séparés).

A l’issue des études, le maître d’œuvre lance sa consultation auprès d’entreprises.   

Mise en garde

La signature d’un contrat de travaux doit faire l’objet d’une validation en assemblée générale.

L’assemblée générale qui a pour objet la validation de l’engagement des contrats de travaux doit être préparée soigneusement (explication des montants, de l’organisation concrète des travaux avec ses conséquences pratiques) avec le maître d’œuvre, le syndic et les autres membres du conseil syndical.

  • Demandez au maître d’œuvre d’intervenir en assemblée générale pour expliquer le projet, le phasage des travaux et le montant prévisionnel.

Zoom sur les travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives (ex : remplacement des fenêtres, pose de robinets thermostatiques…)

Quand de tels travaux sont votés - à la majorité absolue des copropriétaires - chaque copropriétaire est tenu de les réaliser sauf s’il est capable de prouver qu’il les a déjà réalisés.

Même s’ils sont à la charge de chaque copropriétaire, faites-les chiffrer par les entreprises dans le cadre du chantier global. Cela leur permettra de planifier judicieusement leurs approvisionnements donc d’obtenir des tarifs avantageux.

L’analyse en coût global

Dans le bâtiment, une solution technique peut être intéressante en coût d’investissement mais coûteuse en entretien (remplacement de pièces, mode opératoire).

La méthode en coût global est un outil d’aide à la décision qui intègre, au moment de l’investissement, une projection des coûts d’entretien et d’exploitation. Elle permet de valider ses choix avec la conscience des dépenses futures. Elle est pertinente dans le cas de la mise en place d’équipements innovants ou faisant appel aux énergies renouvelables dont les conditions de maintenance sont parfois mal appréhendées en phase études et qui peuvent être une charge non négligeable pour la copropriété.

Zoom sur la description des performances à atteindre

Les travaux de rénovation énergétique peuvent respecter :

  • la règlementation par élément (objectif de moyens).
    Dans ce cas, les caractéristiques minimales des éléments de construction (ex : résistance thermique R pour les matériaux isolants, coefficient de transmission thermique Uw pour les fenêtres) sont fixées par la règlementation.
    Cette logique s’applique aux bâtiments dont la surface hors œuvre nette (SHON) est inférieure à 1.000m², à ceux dont la SHON est supérieure à 1.000m² mais dont le coût des travaux de rénovation thermique est inférieur à 25% de la valeur du bâtiment et à ceux achevés avant 1948 ;

  • un objectif de performance globale (objectif de résultat).
    Dans ce cas, le projet doit être conçu de manière à ce que la consommation énergétique du bâtiment, à l’issue des travaux, soit inférieure à une consommation de référence.
    Cette logique s’applique aux bâtiments où la règlementation par élément ne s’applique pas.

Les labels énergétiques

Les labels énergétiques suivent la logique de l’objectif de performance globale.

Il existe deux labels énergétiques pour la rénovation de bâtiments existants :

  • Haute performance énergétique rénovation (HPE rénovation) qui fixe un objectif de consommation d’énergie primaire de 150 kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude),
  • Bâtiment basse consommation énergétique rénovation (BBC rénovation) qui fixe un objectif de consommation d’énergie primaire de 80kWh/m².an (modulée selon la zone climatique et l’altitude)

Les travaux de rénovation énergétique menés dans l’objectif de l’obtention d’un label donnent droit, pour chaque copropriétaire, à l’éco-prêt à taux zéro et au crédit d’impôt développement durable, à hauteur de sa quote-part définie dans le règlement de copropriété.